分拆物业公司时代邻里港股IPO上市 时代地产解资金困局?
出处:        时间:2019-09-10  

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  9月9日,时代中国控股(01233.HK)发布关于建议将时代邻里控股有限公司(下称“时代邻里”)分拆并于港交所主板独立上市。同日,时代邻里港股IPO申请材料获港交所受理。

  招股书显示,时代邻里主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务。截至2019年6月30日,我们有210个在管项目,包括位于中国15个城市的物业管理项目(包括住宅小区、工业园、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场及教育机构以及市政环卫项目),在管物业总建筑面积逾4270万平方米。

  时代邻里称,公司扎根于新兴世界级城市群-粤港澳大湾区(「大湾区」)。受益于大湾区的优惠政策,大湾区的经济(尤其是房地产行业)已展示巨大的发展潜力。截至2018年12月31日,于我们全国90个在管项目中有83个位于大湾区,约佔我们在管建筑面积的82.7%,根据中指院报告,该比例在中国物业服务二十强企业中位居首位。

  财务数据显示,时代邻里的收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元,年复合增长率为36.6%,并从截至2018年6月

  30日止六个月的3.07亿元增加48.1%至截至2019年6月30日止六个月4.56亿元。公司净利润从2016年的2010万元增至2018年的6420万元,年复合增长率为78.8%,并从截至2018年6月30日止六个月的2780万元增加50.7%至截至2019年6月30日止六个月的4180万元。

  时代邻里表示,2016年至2018年期间,公司总体的毛利率有所增长,主要归因于在管物业及非业主增值服务的持续扩张而产生的规模经济。自2018年上半年至2019年上半年,公司总体的毛利率略有下降,主要由于公司的社区增值服务下的公共空间租赁服务及其他专业服务下的电梯服务的收入贡献减少。时代邻里于2019年上半年积极主动与协商公司公共空间租赁业务的客户以寻求更为有利的条款及优化公司有关电梯服务业务的业务模式,其导致暂停订立部分新合约,因此时代邻里录得的收入较低。

  时代邻里招股书称,公司收益的稳定增长乃主要由于(i)我们的在管总建筑面积快速扩张,此乃由于公司与时代中国集团的持续合作及我们致力于扩大公司的客户基础并使我们的物业管理服务组合更多元化、多业态;及(ii)公司致力于提供更多多样化的增值及其他专业服务。

  于往绩记录期间,时代邻里的最大客户为时代中国集团,公司向其提供物业管理服务、对非业主的增值服务及社区增值服务。于2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月,来自向时代中国集团提供服务之收入分别为1.2亿元、1.21亿元、2.16亿元及1.22亿元,分别占公司总收入的32.3%、23.4%、31.1%及26.8%。于2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月,来自向公司的前五大客户提供服务的收入分别为1.26亿元、1.37亿元、2.38亿元及1.33亿元,分别占公司总收入的34.0%、26.4%、34.2%及29.4%。

  时代邻里指出,于往绩记录期间,为时代中国集团所开发物业提供物业管理服务的收入贡献佔物业管理服务总收入的百分比整体下降,主要归因于持续战略性地扩大及多样化物业管理服务的客户,例如于2019年3月战略性地收购广州东康。

  时代邻里称,公司运营涉及若干风险,公司无法控制若干部分。该等风险可大致分为:(i)与业务及行业有关的风险;(ii)与在中国经营业务有关的风险;及(iii)与[编纂]有关的风险。若干通常与公司业务及行业有关的风险包括以下方面:(i)未来增长可能无法按计划实现;(ii)可能会确认有关歷史收购录得的商誉的减值亏损;(iii)

  可能无法以有利的条款甚至完全无法取得新订或重续我们现有的物业管理服务合同;(iv)未来收购不一定会成功;及(v)绝大部分收入产生自我们就有关时代中国集团物业开发项目提供的物业管理服务。

  对于时代邻里的分拆上市,时代中国控股董事会认为建议分拆将对集团有利,理由如下:

  (a)建议分拆将让股东有机会在独立平台上将分拆集团的分拆业务的投资价值变现;

  (b)建议分拆将让分拆集团建立其作为独立上市集团的身份,并拥有独立的集资平台及通过全球发售扩阔其投资者基础。建议分拆将让分拆集团可直接进入股权及╱或债务融资的资本市场,为其现有营运及日后扩展提供资金,而毋须依赖本公司,从而改善其营运及财务管理效率;

  (c)建议分拆将能让分拆集团提升其企业形象,从而提高其能力吸引策略投资者投资于分拆集团及直接与分拆集团建立策略伙伴关系,可为分拆集团提供协同效应;及

  (d)建议分拆将促使保留集团及分拆集团就其各自的业务更集中于发展、战略规划及更佳的资源分配。保留集团及分拆集团将于独立管理架构下就把握新兴业务机会而进行的有效的决策过程中受惠,特别是可从分拆集团的专门管理团队以专注其发展。

  9月4日,时代中国控股公告显示,截至2019年8月,公司累计合同销售(连合营项目销售)金额约为人民币431.4亿元,签约建筑面积约为2,891,000平方米。按岑钊雄此前提出时代中国今年的年度销售目标750亿元计算,该公司前八月完成度为57.52%。

  据悉,时代中国控股主营房地产开发相关业务,公司于2013年12月11日上市。于9月3日,市场传言时代地产将强制全体员工卖房,从普通员工到副总裁都要完成卖房指标,在规定时间内完成不了就会被裁员。9月4日,时代方面对媒体回应称,全员卖房是地产行业通行做法,公司并没有强制性的指标和要求。

  9月4日,时代中国控股发布于2023年到期的1亿美元6.75%优先票据(将与于2023年到期的4亿美元6.75%优先票据合併并组成一个单一系列)的公告。

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