时代邻里拟赴港上市 岑钊雄加速价值变现的物管野望
出处:        时间:2019-09-10  

  房企将物业资产分拆上市的潮流已持续了四五年,但显然远未到尾声,最新的一例是时代中国旗下的时代邻里也将奔赴香港资本市场。

  9月9日晚,时代中国控股有限公司发布公告表示,建议将间接全资附属公司时代邻里股份分拆,并透过分派及将时代邻里新股份进行全球发售(包括优先发售)的方式于联交所主板独立上市。

  据介绍,时代邻里于主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务。且联交所已确认时代中国可进行时代邻里的建议分拆。

  对此,公告内容进一步透露,9月9日,时代邻里已向联交所递交上市申请表格(A1表格)。完成建议分拆及上市后,时代中国将不会保留时代邻里已发行股本的任何权益,而时代邻里将不再为时代中国的附属公司。

  时代邻里分拆

  对于时代邻里的分拆上市,时代中国认为,分拆集团的业务已增展至足以进行独立上市的规模,而董事会认为建议分拆将对本集团有利。其还列出了四条将时代邻里分拆上市的具体理据:

  一是建议分拆将让股东有机会在独立平台上将分拆集团的分拆业务的投资价值变现;

  二是建议分拆将让分拆集团建立其作为独立上市集团的身份,并拥有独立的集资平台及通过全球发售扩阔其投资者基础。建议分拆将让分拆集团可直接进入股权及/或债务融资的资本市场,为其现有营运及日后扩展提供资金,而毋须依赖时代中国,从而改善其营运及财务管理效率;

  三是建议分拆将能让分拆集团提升其企业形象,从而提高其能力吸引策略投资者投资于分拆集团及直接与分拆集团建立策略伙伴关系,可为分拆集团提供协同效应;

  四是建议分拆将促使保留集团(时代中国及其附属公司,不包括分拆集团)及分拆集团就其各自的业务更集中于发展、战略规划及更佳的资源分配。保留集团及分拆集团将于独立管理架构下就把握新兴业务机会而进行的有效的决策过程中受惠,特别是可从分拆集团的专门管理团队以专注其发展。

  事实上,在今年3月份和8月份的业绩发布会上,时代中国主席岑钊雄都曾表示将加速发展物业管理业务,且对其上半年收入的提升颇为满意。

  观点地产新媒体翻看时代邻里招股书了解,截至2019年6月30日,其有210个在管项目,包括位于中国15个城市的物业管理项目(包括住宅小区、工业园、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场及教育机构以及市政环卫项目),在管物业总建筑面积逾4270万平方米。

  数据显示,时代邻里的收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元,年复合增长率为36.6%,并进一步从2018年中期的3.08亿元增加48.1%至2019年同期的4.56亿元。净利润从2016年的2010万元增至2018年的6420万元,年复合增长率为78.8%,并进一步从2018年中期的2780万元增加50.7%至2019年同期的4180万元。

  截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日,时代邻里的资本负债比率分别为55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%。

  其解释是:“截至2018年12月31日的资本负债比率增至1,497.7%,主要是由于我们于2018年订立资产抵押证券。我们截至2019年6月30日的资本负债比率降至1022.2%,主要反映了部分偿还资产抵押证券。”

  据观点地产新媒体了解,于2019年5月18日,时代订立本金总额为16.75亿元的资产抵押证券。该资产抵押证券的期限介于一至八年,以年利率介乎6.5%至7.5%计息。该资产抵押证券乃由广州市时代控股提供担保,并由若干应收贸易款项及时代邻里部分在管物业的物业管理费收取权作为抵押。

  时代物管布局

  事实上,为了布局时代邻里的分拆工作,时代中国早已展开了扩大物管规模的一系列动作。

  今年3月份的全年业绩发布会上,岑钊雄如此回应现场提问:“物管是我们主要的业务,正在大力的往前发展。每年有很多本来就是我们自己的项目移交给他们去做管理,同步他们也会去接外部的一些业务,加大整个物业管理的规模。”

  “这两年的增长还是不错的,至于未来有什么样的打算,我们再看看整个业务的发展,一并来去做考虑。接下来的这两年时间,规模应该会发展得更快一点。”

  到了8月6日的中期业绩发布会时,岑钊雄对于物业管理的描述是:“上半年物管的收入有不错的提升,得益于旧改管理的面积增加,这是有关系的,集团结转移交给物管的项目正在增多,也有新收购的管理面积的增加。”

  时代邻里也在招股书中介绍,其管理的大部分物业均由时代中国集团开发。截至2016年、2017年、2018年12月31日及2019年6月30日,由时代中国集团开发物业的物业管理在管建筑面积分别占时代邻里物业管理在管总建筑面积的76.6%、74.5%、71.2%及44.1%。

  “因此,外拓的物业管理在管建筑面积于物业管理在管总建筑面积中所占百分比从截至2016年12月31日的23.4%增至截至2017年12月31日的25.5%,增至截至2018年12月31日的28.8%,并进一步增至截至2019年6月30日的55.9%。”

  可以看出,通过母公司结转移交项目的加持仍是时代物业规模发展的主要支撑,而收购第三方则是其发展壮大的另一主要途径。

  时代邻里则于上市申请书中指出,于往绩记录期间,其收购了多家公司,即广州万宁、佛山市合泰物业管理、珠海市原兴物业管理、骏安电梯、广州东康及清远市荣泰物业管理,有助于其该等期间内的业务增长和经营业绩。

  时代邻里物业管理在管总建筑面积数据就显示,截至2016年、2017年、2018年及2019年6月30日,分别为1310万平方米、1600万平方米、1880万平方米及3470万平方米。其中2019年上半年的增速明显提升。

  “然而,我们可能无法达成预期战略目标或实现此类收购的预期投资回报。”时代邻里随即坦承道。

  时代邻里在招股书中的一段资料介绍是:截至2019年6月30日,我们共有204项在管物业(市政环卫服务除外),并签约管理50项物业,该等物业尚未移交予我们管理。截至2019年6月30日我们未交付建筑面积为1030万平方米。我们计划随着时代中国集团的战略发展而扩张。我们已与时代中国集团建立战略合作关系,并已扩张至广州、珠海、佛山、中山、清远、东莞、惠州、长沙、肇庆、郴州、云浮、江门、湛江、钦州、唐山等城市。

  快速扩张节奏已开启,但岑钊雄的物管“野心”显然远不止于此,因为时代邻里的企业愿景是“成为全球卓越的生活服务平台”,而登录香港资本市场或仅仅是其未来的起点。

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