市场回顾：收益跑赢大类资产，波动率优势显著
2026年以来，中证REITs全收益指数整体呈现稳步上行态势。指数从年初1009点起步，于1月底触及1056点的阶段性峰值，随后进入
小幅波动整理期。截至2月13日，年内指数累计涨幅达4.19%。横向对比各大类资产，年内沪深300、中证红利、中债综合指数及中证
REITs全收益指数的涨幅分别为0.66%、2.98%、0.38%和3.69%。其中，REITs的夏普比率为9.41，兼具防御性与进攻性。
板块表现：业态分化明显，消费与能源领跑
年初至今，各板块表现分化，周内消费、新型基础设施及仓储物流板块领涨。
消费复苏：华夏首创奥莱REIT受益于客流回升，周内领涨；易方达华威市场REIT受农贸市场升级驱动，上市以来累计涨幅超37%。
能源转型：政策预期升温推动新能源补贴落地，工银蒙能清洁能源REIT凭借7.31%的IRR表现亮眼。
物流刚需：央企背景加持，中银中外运仓储物流REIT依托网络优势稳步上涨。
园区和保租房类出现分化：园区板块受出租率担忧影响出现回调，保租房板块则凭借现金流稳定性维持估值。
策略上，建议关注IRR适中、流动性好（日均成交>0.3亿）的高景气个券。
REITs一级市场：商业不动产REITs密集申报，盘活存量商业地产
截至2026年2月24日，首批12单商业不动产REITs已申报，预计融资规模约400亿元。本次申报项目呈现以下特点：一是区位核心，
资产多位于上海前滩、深圳南山、广州珠江新城等一线及强二线城市核心商圈，具备强壁垒；二是底层资产多元，12单REITs底层资产
以零售和综合体为主，混合业态发行提升抗风险能力。多个项目采用办公楼+商业或者酒店多店联合的模式发行，通过业态协同和区域
分散，降低单一业态风险，提高收益稳定性。
资金动向：FOF配置稳中求进，头部效应显著
2025年公募FOF对REITs的配置规模大幅增长，全年持仓公允价值从Q1的1.08亿元攀升至Q4的2.82亿元，累计增幅达161.40%。尽管
四季度增速因市场盘整而边际放缓（环比+2.63%），但配置趋势未变。持仓结构上，头部效应显著，中欧、汇添富和招商三家基金公司
占据近80%的市场份额。未来，随着商业不动产REITs的扩容，机构配置将更注重“政策红利+资产质量”。
风险提示
公募REITs二级市场价格波动风险；政策不及预期风险；统计口径差异
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